电商时代下的中国物流地产研究

 

    在电商市场规模扩大、东西部产业转移、行业政策不断落地的背景下,仓储业占固定投资产投资比例持续提升,各路资金纷纷抢滩物流地产市场;而目前我国物流地产供需缺口巨大,中国人均仓储面积仅为美国的1/12,租金也连续18个季度上涨,投资回报率已超过商业地产;但国内大部分市场份额被外资抢占,其中物流巨头普洛斯近年在利润率、回报率、物业投资收益等方面逐渐体现出对开发商的优势。我们认为物流地产将是国内房企转型的理想选择,在投资方面需要重点关注企业的资金成本、客户粘性和拿地能力。相关公司推荐:普洛斯入股且土地资源丰富的物流龙头--中储股份、供应链和地产业务双轮驱动的厦门国企--建发股份、和转型城市服务商并尝试物流地产--万科。 
    支撑评级的要点 
    电商发展、产业转移以及政策落地,推动物流地产投资机会来临。宏观面,国内仓储业投资占固定资产投资比例逐年上升,原因在于:(1)电商规模持续扩大,近五年线上零售额复合增长率42%,带动快递业务量连续三年增速超过50%,并推动仓储业的需求;(2)经济结构转型背景下,东部沿海地区产业向中西部产业转移加速,产业战线转移及拉长催生工业物流需求;(3)行业政策持续落地,今年6月国办提出到2020年基本建立现代物流服务体系。微观面,海内外各路资金大举抢滩物流地产市场:阿里巴巴投资千亿元建菜鸟网络,平安不动产宣布已累计投资30亿于物流项目,万科签约廊坊项目进军物流地产等。 
物流地产供需缺口巨大、租金回报率可观,仍处朝阳行业阶段。从需求端看,零售行业对优质物流仓储的需求持续放量,从电商和保险近年来大力投资可见一斑;从供应端看,目前存量高标准仓储设施仅1,300万平米,占比全国近7亿平米仓储面积的2%,同时中国人均仓储面积也仅是美国的1/12;从价格端看,全国优质仓储物业的供不应求已推动平均租金已连续18个季度上涨,且网购规模越大的城市租金涨幅越大。据CBRE 统计,普通物流设施的回报率达6.5%-7%,优质仓储的回报率达8%-11%。 
    中国物流地产之巨头--普洛斯,海外资本抢占国内市场先机。由新加坡主权基金控股的普洛斯持有中国760万平米的仓储物业面积,市场份额高达59%,物业出租率达90%,电商客户比例从四年前4%上升到25%。 
    从财务角度对比国内开发商,普洛斯的优势表现在:(1)高利润率体现租赁优势;(2)确认当期物业升值收益;(3)资产回报率渐超开发商;(4)低负债率降低财务风险。 
重点推荐 
    投资要点:(1)资金:企业的融资渠道和成本决定企业财务风险和盈利能力,如REITS 或低成本资金的运用将是关键;(2)客户:客户粘性和招商能力决定公司业务规模持续发展的空间;(3)土地:企业获取土地能力与拿地价格将从成本端决定投资回报率。 
    重点推荐:1、中储股份:普洛斯战略入股,进军物流地产业,公司仓储用地储备丰富,参与原有用地改造开发重估价值凸显,由于短期涨幅较高,我们给予谨慎买入评级;2、建发股份:供应链和地产业务双轮驱动,供应链服务商模式规避价格风险,厦门地产项目储备丰富,具有海西自贸区、国企改革等概念;3、万科:弱市下保持销售高增长,签约廊坊项目试点物流地产以丰富产品线,计划转型城市配套服务商。