中国有望成为下一个自助仓储发展市场

 

6月29日，针对自助仓储业在亚洲几大主要市场的发展情况，世邦魏理仕发布了名为《亚洲自助仓储：人口结构变化驱动亚洲存储空间需求》的研究报告。报告指出，自助仓储业在美国、英国和澳大利亚等国家已经发展成熟，随着对存储空间需求的增加，自助仓储业在亚洲即将高速扩展。亚太区的投资者对于该类资产的兴趣也是有増无减，据世邦魏理仕于2015年1月对亚太区投资者意向的调查结果，7%的受访投资者已经在自助仓储市场进行了投资，另有9%的受访者表示有投资意向。

生活变迁、城镇化及业务发展变化等一系列因素，导致消费者需求日益强劲，在亚洲的东京、香港和新加坡等地尤为明显。四个“D”—— 死亡（Death）、离婚（Divorce）、居住面积缩减(Downsizing)和搬迁（Dislocation）（当工作变动、婚姻、上大学或自然灾害等情况发生时），以及商业活动因素（如业务扩展或缩减）成为了目前亚洲自助仓储市场的主要需求驱动因素。

中国大陆将成为下一个自助仓储市场，北京、上海、广州和深圳等人口众多的大都市，有望成为自助仓储发展的重要新兴市场。这些城市具有与其他亚洲发达城市相似的需求驱动因素，如快速城镇化带来的居住空间的狭小、强劲的就业增长及其它生活迁徙，以及不断增长的写字楼市场。

世邦魏理仕中国区工业与物流服务部董事罗瑾表示：“值得注意的是，北上广深这些大都市中，居民的消费能力较高，他们更倾向于在换工作或离婚时将物品变卖，因此网上物品交易市场十分活跃。目前，这一因素对自助仓储市场在中国的发展具有较大影响。此外，尽管中国是最具自助仓储市场潜力的发展中国家，但其工业园区通常远离主要人口中心，因此寻求并获取合适的自助仓储物业十分困难。在市场发展初期，可以考虑采用日本模式，即将老旧的办公楼改造为仓储空间。”

受人口结构变化趋势、强劲的办公楼市场和电子商务持续发展的驱动，亚洲整体自助仓储市场的前景十分乐观，尤其在香港、新加坡和东京。按照自助仓储空间户均面积计算，市场饱和度仍很低，因此自助仓储业在这些市场存在着很大的发展空间。世邦魏理仕的研究显示，这三地均面临存储空间短缺的情况。在与美国等自助仓储空间户均面积进行比较时，短缺问题愈发凸显。新加坡的户均面积为1.3平方英尺，香港的户均面积为1.1平方英尺, 东京只有0.32平方英尺，而在美国等发达国家，自助仓储空间户均面积则能够达到21.62平方英尺。世邦魏理仕认为，亚洲人口增长迅猛，不太可能达到美国的市场水平，但需求增长仍相当可观。

世邦魏理仕执行董事、中国区研究部主管陈仲伟表示：“虽然自助仓储业在亚洲极具发展潜力，但我们也不能忽视行业中存在的三大主要风险，即对自助仓储的整体认知度较低、位置适宜及价格适当的物业数量稀少，以及亚洲的租期和土地使用期普遍较短。我们相信，未来的重心将围绕行业整合，拓展规模以覆盖更多市场。”