【张煜华】物流地产正当时

 

 

   中国物流地产发展机会

 

   中国高标准物流园大致规模约为8000万平方米(已完工)，预计2022年底增长至1亿平方米左右。中国整体物流地产市场存量为10.6亿平方米，包含高端、中端和低端所有老旧物流园区面积。其中机会包括：

   第一，城镇化带来的地产改造升级。随着城市更新进程推进，未来城市中心区域的老旧仓面临搬迁腾地。老旧仓搬迁后，原址将迎来更多城市更新业务机会。

   第二，消费升级带来源源不断的市场驱动力。中国市场具备全球最大的人口红利。伴随着中产阶级整体规模的扩升，“希望买到好东西”的消费理念持续刺激消费升级。

   第三，电商孕育更多物流地产商机。除了京东、淘宝、唯品会等传统电商，还有逐步发展的抖音和快手直播。“看视频同时购物”的消费行为在线下也孕育了大量物流仓储商机。

   第四，冷链的发展。在物流赛道中，冷链仓因回报率高于干仓而备受追捧。冷链通常用于存储高附加值的货品，仓库环境具备专业性、长期性、高稳定性、高周转性等特征。因此，专业的高货值货物存储能力能够维持冷链自身高租金水平，存在更多租金盈利空间。

 

   中国物流地产发展历程、构成

 

   2003年，普洛斯在苏州建立了第一个物流园区，物流地产这一概念正式进入中国。2008年金融危机时期，普洛斯与GIC建立合作，合并中国和日本大部分团队，推动中国物流地产发展。金融危机后，得益于中国“四万亿”经济刺激政策，物流地产的发展逐渐上行。伴随电商行业的发展，京东、淘宝、1号店、亚马逊等电商企业需求激增，孕育了大量高标准物流园区，同时也培育出行业更多玩家，例如最初的易商。2014年，万科旗下的万纬以及平安不动产旗下的平安工业物流先后入局，促使物流地产网络化布局进入白热化。2018年开始，市场规模增速放缓。2020年即便受疫情影响，物流地产反而因物流需求的增长而获得更多的发展机遇，从而释放了一部分驱动力。

   目前国内物流地产市场主要构成以外资开发商为主，以境外私募基金为支撑，大部分地产为非自用物流地产。非自用，主要指除京东、唯品会、苏宁、菜鸟、顺丰、三通一达等快递快运企业自用之外的物流使用。非自用物流地产可按市场化价格体系进行对外租赁，即投资性不动产，因此可根据公允价值进行估值。

 

   物流地产迈入成熟阶段 竞争日益激烈

 

   近年来，仓储用地减少、市场竞争愈加激烈，物流地产已逐步迈进成熟市场阶段。

   原本的物流及仓储用地包含在工业用地类别当中，并不具备规模化效应。

   物流地产的出让条件逐步细化。地方政府对物流地产开发商的投资强度、税收强度、引入产业客户落地等要求渐渐明确。

   物流地产市场的长期存续，意味着“物流地产物业管理的服务规模”处于稳定增长。小、中、大型物流地产资产包的并购机会已经出现，并将长期存在。目前对于开发商的考验在于开发能力，未来将集中于开发商的价值提升能力。

   市场虽然日渐成熟，但竞争日益激烈。数据统计，今年1月-10月全国仓储用地整体出让为81450亩，其中可投资区域为10617亩，而投资者偏好的北上广深、大湾区、长三角地区占其中3867亩。在局部风向标市场—长三角区域，高标准物流园区的体量也未超过35%。其中，上海占据25%，说明长三角地区物流设施投资的稳定性吸引了众多物流投资者。大湾区在高标仓方面相对匮乏。中西部地区没有相关数据，由于此前过量供应的存量资产仍未去化，所以新增投资更为谨慎。总体而言，虽然土地的每个项目都能连续滚动下去，但是能够进入投资者法眼的项目越来越少。

 

   传统地产转型之路

 

   根据远洋资本研究发展部近期对数家公司股价的走势分析(分析仅供参考)，6月21日首批公募REITs上市后，普洛斯REITs、盐田港REITs股价曲线逐步上扬，成长良好;易商、宇培则分别因为并购亚太资管平台ARA、公告与京东产发的合作，从而刺激股价上行。以上表现与传统地产商万科的同期股价走势相比，成长性可期。

   国内传统地产开发商也在物流地产上取得了一定成就。2014年万科进入物流地产，目前总投面积为1148万平方米，其中86万平方米是冷链仓库，位居国内第一。远洋则同样在2017年起步，现在拥有400万平方米的总规模。2021年，龙湖开始组建物流地产团队，目前正在推进发展中。

 

   地产中的资产管理

 

   资产管理的投资模式核心，即四两拨千斤——杠杆。例如5千万元的自有资金能够撬动的是2亿元的总投资。通过5千万元的自有资金，按50%：50%比例与投资方组建一只总额为1亿元的物流地产基金。借助单个项目开发贷款(50%-60%左右)，最终用 自有资金5千万元撬动2亿元的投资项目。以开发单价4000元/平方米的水平(其中2000元为基金出资)，2亿元可以开发5万平方米的仓储设施，约为两栋仓库用地。如果以5000元/平方米作为收购成本，则2亿元可以收购4万平方米的仓储设施。从以上案例可以看出，如果一个开发项目总的投资单价是4000元/平方米，开发后退出的单价是5000元/平方米，则基金投入2000元可以赚1000元开发利润。从时间上看，拿地开发建库需要1-2年，再加1年的稳定期，大致2-3年可以实现此开发利润。该利润中没有包括可观的管理费收入。在总体开发过程中，资管平台可通过土地佣金、开发管理咨询服务费、资产管理咨询服务费获取可观收入。

   资产管理的闭环包括：募、投、建、管、退。募资，由种子项目+潜在项目吸引投资者资金;其次，投资、建设、管理都是应当具备的扎实基本功;同时，退出并不意味着全部卖出，而是初始投资者实现开发利润后退出，由追求稳定收益的投资者进场。

   资产管理的核心功能包含投资、招商、工程、物业。投资和招商环节在目前的环境下尤为重要。从投资端看，资源禀赋带来的资源获取，联合真材实料的专业并购实现规模化。从招商环节来看，通过与头部客户建立“总对总”的关系来下沉渠道，进而获得头部客户全国型租赁业务，并且要善于发现潜在客户，如新能源车小鹏、蔚来、特斯拉都具备存储需求。从工程环节来看，注重精细化和项目管理尤为重要，其中成本的精细化要求建安成本必须严格控制预算;物业的标准化和成本管控，对于物流园来说是做智慧化比较好的应用场景。

   关于投资指标，开发和收购各不相同。开发、收购的净运营收益率分别可达到6.5%-7.0%，5.5%-6.5%，而通过杠杆撬动资本后，基金和资管平台的净运营收益表现分别可达到9%-11%，12.5%-15%。

   远洋资本董事总经理张煜华最后指出，“物流地产是个小江湖，是细分的、比较窄的小众市场。拥抱资本，才能一路相随相伴;目标明确，才可互利共赢。”

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